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온주의 토지사용관련 법규와 제도(8)
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(지난 호에 이어)


2.4 Zoning By-law (도시계획조례) 


각 지방자치단체의 향후 토지사용에 관한 일반적인 정책방향을 제시한 ‘Official Plan’ 의 방향과 정책내용을 바탕으로, 구체적으로 건축허가과정에서 적용할 허가의 기준을 제정한 것이 바로 도시계획조례(Zoning Bylaws)입니다. 이 조례에는 지방자치단체의 토지사용정책이 시행되는 과정에서 구체적으로 어떤 기준으로 토지의 사용이 허용될 지에 대해 정해 두었으며, 이를 통하여 새로 신청되는 건축계획들이 Official Plan의 취지대로 이루어지도록 행정적으로 규제하는 수단으로 사용됩니다.


지방자치단체의 시의회에서는 Zoning By-law 를 제정하거나 수정할 때에는, 사전심의 후에 주민들의 의견을 수렴할 수 있도록 공청회를 거치게 되어 있습니다. 왜냐하면 Zoning By-law 내용은 주민들이 자기집을 증축하거나 개축할 때에 직접적으로 영향을 주기 때문입니다. 


즉, By-law 에는 각 지번 별로 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류와 사용용도, 건축에 필요한 최소한의 대지면적, 허용되는 최대한의 건축면적, 건축물의 높이제한, 도로나 인접이웃대지의 경계선으로부터의 띄워야 하는 이격거리, 주차공간확보 의무, 앞마당 혹은 뒷마당 공간확보규정 등을 상세하게 정하고 있습니다. 


그러므로, 땅을 구입하여 부동산 개발이익을 기대한다면 맨 먼저 확인하여야 할 내용이 바로 Zoning By-law 입니다. 토지에 투자되는 금액에 비하여 그 땅에 실제 지을 수 있는 건물의 종류와 허용되는 업종, 그리고 어느 정도 크기의 건축물을 지을 수 있는지를 확인하려면 By-law를 살펴보아야 합니다. 


이러한 확인과정을 통해 부지매입 및 신축계획의 사업성 여부를 미리 판단할 수 있습니다. Zoning이 변경되어 더 높은 건물을 지을 수 있거나 새로운 용도로 사용하는 것이 허용된다면 그 땅은 더욱 높은 가치를 갖게 됩니다. 하지만, 주거지역 내에 있는 낡은 상업시설이 있다면 그 건물을 구입하더라도 상업용 신축건물을 짓기 어려운 경우도 있습니다. 


이런 건물은 Zoning 제도가 정비되기 전에 이미 오래 전에 지어진 건물이어서 현재의 건물이 수명을 다할 때까지는 계속 사용이 가능하지만 증축이나 개축은 허가가 나지 않는 경우가 대부분인데, 이런 경우를 “Legal or Lawful Non-conforming Use“라고 부릅니다. 현행 Zoning By-law 에는 어긋나지만 기득권은 인정해주는 셈입니다. 따라서, 이러한 건물은 구입하기 전에 반드시 Zoning By-law 를 확인해본 후 적정한 가격을 추정해 보아야 합니다. 


Zoning(도시계획상의 토지용도구분)은 각 지방자치단체마다 그 지역의 용도특성에 맞게 다양한 기호로 표시합니다. 주거용으로 사용할 수 있는 땅에는 주거(Residential) 용도를 세분화하여 R1, R2, R3등의 기호로 구분하여 각각 허용되는 주거용건물의 종류나 형태를 지정하기도 하고, 단독주택만 허용되는 곳은 RD(Residential Detached), 반단독주택만 허용되는 곳은 RS(Residential Semi-Detached), 그리고 타운하우스만 허용되는 곳은 RT(Residential Townhouse)...등으로 구분하기도 합니다.


한편, 상업용 건물을 지을 수 있는 지역은 C1(Restricted Commercial), C2(General Commercial), C3(Local Commercial), C4(Neighbourhood Commercial)...등으로 구분하여 각 지역에서 어떤 도소매나 서비스업종이 영업을 할 수 있는지 규정하고 있습니다.


그 외에 업무지역(Employment), 산업시설지역(Industrial), 농업지역(Agricultural), 준주거지역(Commercial/Residential) 등으로 도시계획지도(Zoning Map)에 기호로 표시하여 각 지방자치단체의 웹사이트에 제공하고 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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