어느덧 끝나지 않을 것만 같던 2018년이 가고 2019년 기해년이 찾아왔습니다. 이 글을 읽고 계시는 모든 분들 새해 복 많이 받으시길 바랍니다. 작년 한해는 모기지 역사상 가장 큰 변화가 있었던 한 해 이기도 합니다. 바로 새로운 정책인 Stress Test와 3번의 이자율 변화가 있던 한 해인데, 그만큼 모기지 대출을 받는 일에 우여곡절이 많았던 한해입니다.

험난했던 한 해가 지나고 2019년이 찾아왔지만 여전히 많은 모기지 변화가 예측되고 있습니다. 그래서 오늘은 어떤 변화가 있을지 예측해 보는 시간을 가져보려 합니다.

모기지 규제 완화

 2018년 유례없는 모기지 룰 강화로 부동산 시장의 엄청난 침체와 더불어 모기지 시장의 침체가 계속 되어왔습니다. 

 보험이 필요하지 않은 모기지(Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Bench Mark Rate (5.34% 2018년 12월 31일 기준), 또는 계약 하는 모기지 이자율 + 2% 중 큰 이자율로 심사한다.

이 Stress Test 정책으로 인해 많은 사람들이 집 마련에 힘든 시간을 겪었고, 첫 집 구매를 하려는 사람들이 구매를 포기하게 되는 경우도 많았습니다. 1년이라는 시간의 새로운 정책 시행을 해본 결과 여러가지의 부정적인 영향이 많은 만큼 어느정도 규제의 완화가 이루어지지 않을까 생각해봅니다.

HELOC(집 담보 대출) 강화

정부에서는 계속되는 가계 부채의 상승을 걱정해 왔습니다. 그 중 가장 크게 상승하고 있는 가계 부채가 집 담보 대출(HELOC, Home Equity Line of Credit)인데, 2010년 총 $186 billons의 Balance에서 2017년 $230 billions로 상승했습니다. 

현재 가구당 HELOC Balance 평균은 7만 불이고, 이자만 내고 있습니다. 그렇기 때문에 HELOC에 대한 규제 강화가 예상 되고 있는데, 이미 Royal Bank 와 TD에서는 모기지 계산에서 HELOC을 가지고 있는 사람들에 대해서 HELOC을 쓰고 있지 않아도 Limit만큼 부채로 계산하기 시작했습니다. 

예를 들어, HELOC이 20만불 Limit이고 Balance가 $0이어도 20만불을 부채로 잡고 계산을 하기 때문에 Second Home이나 Rental Property 또는 Cottage 등을 구매 할 때, 모기지를 얻기 힘들어 질 수 있습니다.

변동이자율로의 선호도 변화

현재 많은 사람들이 이자율 상승의 우려로 고정 이자율 모기지를 선호하고 있고, 그런 선호 상황은 2019년 초에도 계속 될 것이라고 생각됩니다. 하지만 현재 변동이자율과 고정이자율의 차이가 크고, 원유 가격 하락, 불안정한 주식시장 등의 국제 경제의 위축으로 봤을 때, 이자율의 상승이 없을 가능성도 배제할 수 없습니다.

만약 이런 경제 시장의 위축이 계속 되고 Bank of Canada에서 목표 기준 금리를 다시 낮게 설정하고 이자율의 상승이 없을 거라고 예측이 된다면 상대적으로 이자율이 싼 변동으로 선호도가 바뀔 것으로 예상됩니다.

2차 금융권과 Private Lending의 활성화

2018년 Stress Test가 시행된 후, 1차 금융권에서 모기지를 받지 못하게 된 사람들이 선택할 수 밖에 없었던 방법은 2차 금융권과 Private Lender에서 받는 방법이었습니다. 그 후 계속된 1차 금융권의 이자율 상승에도 불구하고, 2차 금융권은 이자율의 변화가 크지 않았습니다. 

현재 특별한 모기지 정책 변화에 대한 고지가 없는 만큼 2018년에 이어 2019년에도 상대적으로 심사기준이 여유로운 2차 금융권과 Private Lending이 계속 활발하게 진행될 것으로 예상됩니다. 
 

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