부동산의 매매가 이뤄질 때, 셀러는 항상 많은 금액을 받고 싶어하고, 바이어는 되도록 적은 금액을 들여서 구매를 하고 싶어합니다. 이처럼 부동산의 가치가 결정될 때, 그 집에 대해 보는 관점과 여러 가지 주위 여건, 환경, 그리고 상황에 따라 주관적인 견해가 반영되게 됩니다. 그리고 부동산의 가치에 대한 견해는 부동산 판매자와 구매자, 그리고 대출기관이 보는 관점에 따라 다른 가격이 나오게 됩니다. 

모기지를 얻을 때, 주택의 감정(Appraisal)은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 대출기관에서 모기지 신청을 하면 주택 감정을 요구하는데, 감정보고서 (Appraisal Report)는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하게 되는 중요한 자료입니다. 모기지 대출의 담보가 되는 부동산이 최소 대출 금액 이상만큼 팔릴 수 있을지, 또는 대출기관에서 확보할 수 있는 담보가 어느정도 가치를 지닐 지를 판단하는 근거가 되기 때문입니다.

모기지 프로그램에 따라, 또는 본인의 소득 정도에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 정해져 있기 때문에, 감정보고서에 나타난 금액이 구매가격보다 적게 나온다면, 부득이 하게 다운페이먼트를 더하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 부동산의 감정은 특히 재융자(Refinance) 신청 시에 보다 중요한 역할을 하게 되는데, 그 이유는 감정 평가에 따라, 최대 받을 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문입니다.

대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.

대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 예를 들어, 집 구매 가격이 100만불인데 반해, 감정가격이 95만불이 나왔다면 5만불의 차액을 추가적으로 다운페이 해야합니다. 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.

집을 감정하는 방법은 다음과 같은 방법을 기준으로 리포트가 작성됩니다.

1. Cost Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격(Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.

2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고, 감정대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 개수, 방의 개수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 감정 대상 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.

3. Income Approach – 상업용 부동산에 많이 쓰이는 방법으로써, 부동산에서 발생하는 순수익을 기준으로 그 지역의 Cap rate을 기준으로 부동산 가격이 책정됩니다.

 위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.

대출기관에서는 감정서에 적힌 가격 외에도 다른 세부적인 상황도 고려합니다. 예를 들어, 건물이 너무 오래되어서 건물의 가치가 없다고 판단될 경우, 대지의 가격이 감정가를 상회하더라도 대출이 거절될 수도 있습니다.

예전의 부동산 호황기에는 많은 경쟁으로 인해 웃돈을 주고 집을 구매하는 경우가 많아 감정가가 구매가보다 적게 나오는 경우가 꽤 발생했으며, 또한, 재융자 신청의 경우, 부동산 감정을 좀 더 보수적으로 하기 때문에 예상한 가격보다 적게 나오는 경우도 많습니다. 

시장에서 판단되는 적정 가격이라고 해도 구매한 가격보다 적게 나오는 경우도 더러 있으며, 이런 경우 모기지를 얻기 위해 예상보다 더 큰 다운페이먼트 금액이 필요하게 될 수도 있으니 집의 구매 시 항상 다운페이 이외의 어느 정도의 자금의 유동성 확보를 해야 한다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.
 

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