올해 1월 1일, OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions; 금융감독원)에서는 새로운 모기지 개정 룰 B-20를 발표하면서 새로운 모기지에 대해 Stress Test를 진행하였습니다. 새로운 룰이 적용된 지 4개월이 지난 지금 그 간 어떤 변화가 있었는지 살펴보는 시간을 가져보려 합니다.

모기지 승인 거부율 상승

B-20 의 Stress Test로 인한 가장 큰 변화로는 승인 거부율의 상승을 들 수 있습니다. Stress Test로 인해 사람들의 받을 수 있는 최대 모기지 금액이 줄어들고, 그에 따라 승인 거부율이 약 20% 정도로 높아졌습니다. 이로 인해 많은 모기지가 필요한 사람들이 B lender나 Credit Union, 또는 Private Lender로 돌아서게 되는 일이 많아지게 되었습니다. 

HELOC Balance의 7.2% 상승

OSFI의 자료에 따르면, 현재 HELOC(Home Equity Line of Credit ; 집 담보대출)의 금액은 230billion으로 이 수치는 전년 대비 7.2% 상승한 수치입니다. 또한 HELOC이 아닌 다른 신용 대출이나 신용카드 론, 차 론 등 역시 작년 대비 3.2% 상승하였습니다. 

현재 캐나다의 HELOC 계좌는 약 300만개가 있고, 평균 $70,000 정도 사용하고 있습니다. 그 중 25% 정도는 이자 혹은 Minimum Payment만 지불하고 있으며, 대부분 집을 팔기 전까지 다 갚지 못하고 있습니다. 

B lender 나 Credit union 등의 2차 금융권 활성화

Stress Test 이후, A lender에서 받을 수 있는 모기지 금액이 적어져 필요한 금액을 받을 수 없게 됨에 따라 상대적으로 심사 기준이 원만한 B Lender를 찾게 되거나 Stress Test의 적용을 받지 않는 Credit Union을 찾게 되는 일이 늘어나게 되었습니다.

집 가격의 하락

Stress Test 이후, 캐나다의 3월 집 평균가격은 $491,000로, 전년 대비 10.4% 떨어졌습니다. 하지만 Great Vancouver Area 와 Great Toronto Area를 제외한 지역의 집 평균가격은 $383,000로 전년대비 약 2% 하락하였습니다. 밴쿠버 지역은 stress test룰 적용에도 불구하고 콘도 매매의 강세로 소폭 상승 하였고, 작년 외국인 세금 신설을 한 토론토 지역은 작년 대비 14.4% 하락하였습니다.

Stress Test의 기본적인 취지는 받을 수 있는 최대 모기지 금액을 낮춰서 대출 기관과 사람들의 리스크를 낮추고 그와 동시에 천정부지로 오르던 집 가격의 안정화를 도모하는 것입니다. 4개월이 지난 현재 시점에서 볼 때, 시행 기간이 오래되지 않아 많은 사람들의 부채가 계속 늘어가고, 원하는 집의 구매가 원할 하지 않은 과도기에 놓여있다고 보입니다. 

이런 상황일수록 전문가와 상의하여 자신의 상황을 정확히 파악한 후 그에 따른 계획을 세워서 일의 진행을 하는 것이 무엇보다 중요합니다.
 

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