지난주 캐나다의 금융감독원(the Office of the Superintendent of Financial Institutions; OSFI)에서는 내년 1월 1일부터 시행될 새로운 모기지 정책(B-20)에 대한 발표가 있었습니다. 아마 모기지에 관심이 많은 분들은 이미 그 내용에 대해 접하셨을 거라 생각합니다. 기본적인 내용은 다음과 같습니다.

보험이 필요하지 않은 모기지(Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는 Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Bench Mark Rate (4.89% 2017년 10월 24일 기준), 또는 계약하는 모기지 이자율 + 2% 중 큰 이자율로 심사한다.

위의 내용대로 적용이 되면, 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 현저히 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 연 10만 불의 소득으로 집을 구매하는 경우(난방비 $150/월, 재산세 $400/월) 

1)Bank of Canada의 Bench Mark Rate (4.89%)로 심사

기존 모기지의 정책 안에서는 20%의 다운페이와 2.83%의 25년 상환 고정 이자율 모기지로 구매 가능한 최대 집 가격은 $726,939입니다. 하지만 새로운 정책을 적용하여 4.89%로 심사할 경우, 최대 구매 가능한 집 가격은 $570,970로 15만불 이상 차이가 나게 됩니다.

2)계약하는 모기지 이자율 + 2%로 심사

기존 모기지의 정책 안에서는 20%의 다운페이와 3.09%의 25년 상환 고정 이자율 모기지로 구매 가능한 최대 집 가격은 $706,692입니다. 하지만 새로운 정책을 적용하게 되면 5.09% (3.09% + 2%)로 심사를 해야 하며, 이 경우 가능한 최대 집 구매 가격은 $559,896로 15만불 가까이 줄어들게 됩니다.

전문가들은 이러한 변화로 내년 부동산 시장이 5~10% 하락할 것이라고 예상하였습니다. 또한 이러한 변화는 시중 은행을 포함한 A lender 보다 B lender에 더 큰 영향을 끼칠 것으로 내다보았습니다.

작년, 보험을 구매해야 하는 High-Ratio Mortgage (다운페이먼트 20% 미만)의 모기지에 대해서 이미 Stress Test를 실행한 적 있습니다. 그 결과, 보험을 구매하는 High-Ratio Mortgage의 경우, 4.5% 줄어들었고, 20% 이상의 다운페이먼트를 하는 Conventional Mortgage의 경우 17% 상승하였습니다. 이러한 상황에도 불구하고, 집 가격은 계속 상승하였고, 그에 따라 토론토의 외국인 구매 세금 신설 등 계속된 제재가 이루어져 왔습니다. 

다른 전문가들은 현재 계속 이자율이 상승하고 있는 시장에서 이런 커다란 변화가 적절한지 의문을 제기하기도 합니다. 하지만 그만큼 정부에서는 현재의 집 가격이 가장 기본적으로 충족되어야 할 거주 공간 마련이 어려운 높은 가격을 형성하고 있다고 판단하기 때문에 이 같은 제재가 계속되고 있다고 생각됩니다.

이러한 변화가 큰 시장에서는 누구도 확실한 답을 내놓을 수는 없습니다. 이럴 때 일수록 어느 때보다 모기지 변화에 관심을 기울이고, 충분히 준비를 해서 다가올 집 구매/판매에 대비하시기 바랍니다.
 

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