(지난 호에 이어)

12.3 공업 부동산의 공급

- 공업용 부동산의 공급을 분석하는 이유는 과잉 공급을 피하기 위한 것이다
- 공급과잉 상태는 공간 흡수율(Absorption Rate)를 보면 된다.
- 즉, 총 빈 공간/총수요 = 잉여공급 해소에 필요한 년 수 x 12 = 잉여공간을 해소하는 데 필요한 월 수

▶예) 총 빈 공간 200,000 SF; 총수요 공간 150,000 SF
흡수 년 수 = 200,000/150,000 = 1.33 년 x 12 = 16.9 개월(평균 20개월)
즉, 과잉공급 문제는 없다는 것이다.

12.4 금융 타당성 분석(Financial Feasibility Analysis)

- 금융 타당성 분석은 준공 전에 3단계의 분석을 한다. (1)부동산개발사업을 시작하기 전에 기존 자료를 이용해 간단한 타당성을 검토한다. (2)융자 기관을 접촉하기 전 더 상세한 타당성 분석을 한다. (3)공업용 토지를 구입하기 전 다시 한번 타당성 분석을 한다.

- 공업용 부동산의 정상적 수익성

▶개발업자

(1)    부채가 없을 때의 IRR: 13%- 15%
(2)    부채가 있을 때의 IRR: 15% 이상

▶투자자 IRR: 20%-30%

12.5 융자

▶건설자금(Construction Loans) 단기 융자

(1)제1차 모기지: 융자기관인 은행, 연금, 보험회사의 담보가치 인정율(Loan-to-Value Ratio)=75%
(2)제2차 모기지 융자기관(REITS) 금리= 제1차 모기지 보다 4%-5% 더 높은 수준

▶장기융자(Permanent Loans): 은행, 보험회사, 신탁회사 등 융자기관이 중요시하는 것은 개발업자의 신용도와 입주회사들의 질 수준

- LTV= 65%-75%
- DCR(NOI/모기지 상환액)= 1.3- 1.4 
- Cap Rate(부동산 가격 추정 할인율: 8.5%-10%

◆예: 순소득(NOI)= $1,000,000; Cap Rate=10% 부동산 가격= $1,000,000/10%= $10,000,000

12.6 지분투자자와 개발업자간의 수익 분배(Income Sharing Between the Developer and Equity Investor)

- 공업용 부동산의 특이한 점은 여타 부동산보다 지분 투자자가 많다는 사실이다.
- 이유: (1)막대한 자금 소요, (2)타 부동산보다 위험소지가 적고 수익성이 높은 점

▶분배 유형

(1)우대 배당금(Preferential Dividend): 수익의 10%를 지분 투자자에게 지불
(2)부동산의 매각 전 소요되는 기간 배당금 미지불의 보상(Look back Return)=15%. 경우에 따라 지분 투자자는 부동산이 매각되기 전에는 배당을 못 받는다. 이것을 보상하기 위한 금액이다
(3)가장 보편화되고 있는 분배 형태는 내부 수익률(IRR)에 따라 수익의 분배 량이 다르다

- 내부 수익률이 높을수록 개발업자의 몫이 커진다
- 내부 수익률이 낮을수록 지분투자자의 몫이 커진다
- 즉 처음에는 지분투자자를 우대한다는 원칙

12.7 개발업자 지분 투자자 간의 위험부담 분배

(1)클로백 조항(Claw back Clause): 이 조항에 따라 사업이 잘 진행되지 않을 경우 지주 투자자를 특별히 배려한다.
(2)사업이 실패할 경우의 지분투자자에 대한 배려(Dead Deal Cost): 공업용 부동산 개발사업이 완전히 실패할 경우 지분 투자자는 타당성 분석비용에 해당 하는 보상을 받는다.
(3)지분투자자의 부동산 매매 권 부여(Buy-Sell Clause): 사업 진행이 지주 투자자 마음에 안 드는 경우 그들은 부동산을 매각하라고 주장할 권한이 부여된다. (끝)

(그동안 절찬리에 연재된 정희수 교수님의 <부동산 교실> 칼럼은 이번 호를 끝으로 대단원의 막을 내립니다. 격조높은 칼럼을 연재해주신 정 교수님께 충심으로 감사말씀 드리며, 다음에도 더욱 알찬 옥고를 기대합니다.- 편집자 주)     

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