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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
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새해 GTA지역의 주택시장 전망(2)
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(지난 호에 이어) 
최근까지의 주거용 부동산시장 동향을 살펴보면, 단독주택은 가격이 빠지다가 보합세에 머무르고 있는데 비하여, 콘도시장은 오히려 상승한 지역이 많다. 단독주택은 웬만한 동네에서는 약 100만불 이상의 구입자금이 소요되므로 하는 수 없이 콘도시장으로 수요가 몰려서 생긴 현상이다. 더구나, 늘어나는 밀레니얼들이 독립생활을 꾸려야 할 나이에 이르기 때문에 안정된 직장을 구하더라도 현실적으로 구입할 수 있는 집은 콘도가 될 것이기 때문이다. 


단독주택과 콘도의 가격은 장기적으로 단독주택이 유리하지만, 중기적으로는 이러한 데모그래픽 요인(Demographic Factors)에 따라 지역적으로는 콘도가격의 상승이 상대적으로 더 높아지는 시기가 있을 수 있다. 더구나, 위에서 설명한 바와 같이, 정부의 렌트가격 인상 상한규제 강화가 중장기적으로는 렌트가격을 오히려 더 끌어올릴 소지가 있어서 투자목적의 가수요도 발생할 수 있는 여지가 단독주택 보다는 콘도시장에서 더 두드러질 것으로 보인다.


하지만, 콘도시장은 향후 예상되는 모기지 이자율 인상추세와 함께 엄격해진 모기지대출 승인 기준이 새해 들어서 시행되므로 이러한 영향을 받아서 수요측면에서 콘도시장에 어떤 형태로든 작용할 것으로 보인다. 게다가 연방국세청에서 이미 착수한 중도전매 및 투자목적의 매매차익실현에 대한 세무추적 강화 조치도 콘도구매에 일부 영향을 줄 것으로 예상된다. 


2. 모기지대출 승인기준의 강화: 캐나다의 주거용 부동산시장이 지난 수년간 식을 줄 모르고 과열되면서 연방정부도 그 동안 갖가지 방법으로 모기지대출을 억제하는 정책을 시행해 왔다. 해마다 눈에 띄게 까다로워진 모기지대출 승인기준에 덧붙여서 새해부터는 주택구입자금을 빌리려는 대부분의 바이어들을 대상으로 소위 'Stress Test'라는 상환능력검증을 하도록 연방정부가 금융감독원(OFSI; the Office of the Superintendent of Financial Institutions)을 통해 요구하고 있다. 


이는 현재의 대출이자율 수준보다 향후 2% 정도 이자율이 더 올라가도 대출금 상환에 문제가 없을 고객들에게만 집을 구입할 모기지대출자금을 승인하는 제도이다. 웬만한 소득으로는 이미 가격이 올라간 집을 구입하기가 어려워지게 되어 수요가 위축되는 효과를 가져온다. 


3. 모기지 이자율 상승: 향후 모기지 대출이자는 점진적으로 상승할 것으로 전망된다. 미국의 경기회복이 두드러지게 좋아지고 있어서 미국의 금리인상이 이루어지면 캐나다 입장에서도 어느 정도 점진적으로 금리를 따라 올릴 수 밖에 없다. 이 또한 주택구입수요를 위축시키는 방향으로 작용한다. 


6. 소비자의 확신(Consumers Confidence): 실업률이 낮은 수준에서 안정되고, 임금상승이 물가상승률 이상으로 이루어지면 주택구입에 대한 욕구도 수그러지지 않으므로, 이러한 경기동향지표가 그 지역 부동산시장에 영향을 준다. 현재 까지는 캐나다의 거시경제지표나 노동시장의 고용동향이 비교적 순조로우며, 미국에 비해 상대적으로 낮은 환율이 미국으로의 수출도 확대시키므로 경제여건은 괜찮은 편이다.


올해 주택시장에 영향을 주는 위의 여러 요소들을 감안할 때, 단독주택시장은 올해 중에 약 2.5~3.8% 정도의 보합세 혹은 낮은 수준의 가격상승을 보일 것으로 예상하며, 콘도시장은 다운타운지역은 3.5~6.5% 정도, 그 외의 지역은 이 보다 다소 낮은 가격상승폭이 예상된다. 하지만, 이자율 상승폭이나 속도, 고용동향 등 Consumer Confidence 에 따라 예상치에 영향을 줄 수도 있겠다.
 

 

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