지난 수년간 부동산 시장의 호황으로 소유하고 있던 집 가격이 크게 상승하였고, 내년 모기지 법 개정으로 Stress Test를 거치게 되면 줄어들게 되는 최대 가능 모기지 금액의 차이로 해가 가기 전 상승한 집 가치를 활용하려는 사람들이 많이 늘고 있습니다. 

그 중 Refinance(재융자)와 Home Equity Line of Credit(HELOC; 집 담보 대출)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯 하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

우선, Refinance는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다. 

다른 점이 있다면 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생하게 됩니다.

Home Equity Line of Credit (HELOC)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로 하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 가치의 최대 65%까지 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다. 단기간 자산 활용에 용이하며, 승낙된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다.

또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다. 이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리(Prime: 3.2%, 2017년 11월 21일 기준) + 0.5 ~1% 정도로 적용됩니다.

Refinance를 얻거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오나에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정되며, 현재 소득에 따라 대출가능 여부가 결정됩니다.

이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야 하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 필요한 금액이 얼마인지, 또 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정을 하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1~1.5% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.

Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 은행마다 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하시는 것이 좋습니다.

Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 부동산 가격 상승을 통한 추가 자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다. 현재 수년간의 부동산 상승으로 집 가격은 크게 상승해 있고, 이를 이용한 추가적인 자산을 활용할 계획에 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있으며, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.
 

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