많은 사람들이 집을 구매하기 전에 하는 일이 바로 예산 산정입니다. 가지고 있는 자산에서 다운페이먼트로 사용할 금액과 받을 수 있는 모기지를 계산하고 클로징 비용 등 여러 가지를 고려해서 사려고 하는 집이 가능한지 알아보게 됩니다. 

 이사를 하거나 또는 새 집 구매를 고려하는 사람들이 가장 궁금해 하고, 저 또한 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 ‘내가 받을 수 있는 모기지 금액이 얼마이고, 그 금액은 어떻게 산정될까?’ 입니다. 모기지를 받기 위해서는 일단 인컴, 자산 그리고 좋은 신용점수가 필요합니다.

 우선, 인컴을 가지고 모기지 금액을 산정하기 위해서는 GDS와 TDS에 대한 이해가 필요한데, GDS(Gross Debt service Ratio)란 소득 대비 집에 관련된 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 난방비, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%) 비율을 뜻하는 것으로 보통 일반적인 은행에서 35~40% 정도를 소득대비 지출로 인정을 합니다.

 예를 들어 월수입이 $5,000 인 경우, 한 달에 집 관련 지출이 $1,700~$2,000 안에서 승인이 가능합니다. 그리고 TDS(Total Debt Service Ratio)란 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출비용, 예를 들어 신용카드 대금(일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용, 또는 학생 대출 자금 등을 포함한 총 월 필수 지출비용의 비율을 뜻하는 것으로 보통 40~44% 소득대비 지출로 인정을 합니다.

 예를 들어 $5,000의 월 소득의 경우, 약 $2,000~$2,250 의 지출 금액을 넘지 않는 선에서 승인이 가능합니다.

 모기지를 받기 위해서는 본인이 가지고 있는 자산(Asset)의 액수가 중요한데, 은행에서는 보통 다운페이먼트 금액 외에도 Closing cost 의 증명을 요구하기도 합니다. 보통 1~3개월 이상 그 금액이 통장에 있었다는 증명이며, 만약 1~3개월 동안 큰 돈의 출입금 내역이 많다면 그 금액들의 출처 증명을 요구하기도 합니다. 그렇기 때문에, 모기지 승인 전, 돈이 분산되어 있다면 한 곳으로 미리 모아놓고 되도록 그 돈을 움직이지 않는 것이 좋습니다. 

 인컴과 자산 외에 가장 중요하게 보는 항목이 바로 Credit Score, 즉 신용점수 입니다. 은행에서는 신용점수만 보는 것이 아니라, 기간과 내용도 중요하게 검토합니다. 아무리 자산이 많고, 소득이 많아도, Credit Report의 점수와 내용이 좋지 않다면 은행에서는 모기지 승인을 내주지 않습니다. 

 모든 부분이 만족되었다면, 받을 수 있는 모기지 금액의 산정이 가능한데, 계약 기간, 그리고 변동 이자율 모기지, 고정 이자율 모기지 선택에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 

 5년 이상의 고정 이자율 모기지가 변동 이자율 모기지나 5년 미만의 고정 이자율 모기지에 비해 받을 수 있는 금액이 조금 더 많은데, 그 이유는 변동 이자율 모기지와 5년 미만의 모기지는 정부에서 정해놓은 Qualifying Rate (4.64%, 2017.5.30 기준)로 승인 심사를 하기 때문입니다. 

 Qualifying Rate란 정부에서 갑작스런 이자율 상승으로 인한 Payment shock를 막기 위해 변동 금리와 5년 미만의 고정금리, 그리고 모든 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 구매 의무를 가진 사람들에 대해 대출 가능 여부 판단에 쓰이는 이자율입니다. 

 반면, 5년 이상의 고정 이자율 모기지 경우엔, 본인이 받는 이자율을 가지고 승인 여부를 판단하기 때문에, 조금 더 많은 금액의 대출이 가능합니다.

 모기지 금액의 산정과 승인을 위해서는 여러 가지 요인을 고려해 심사하며, 다운페이 금액에 따라 집 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 가입의 유무가 결정 됩니다(일반: 20%, 자영업자 프로그램: 35%). 
 정확한 금액의 산정을 위해서는 전문가와 상의를 하시는 것을 권장 드리며, 시간적 여유를 가지고 알아보시길 바랍니다.
 

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