요즈음 밴쿠버나 토론토에서 외국인이 부동산을 구입시에는 별도의 15퍼센트 특별세금를 부과하기 때문에 재미가 없습니다.

참고로 자료를 올려 드리면

캐나다 부동산관련 세금(2017년 3월 17일 현재)

1.GST

<신축한 주택>을 매입하는 경우 부담 하는 세금, 구옥에는 없는 세금.
1) 세율: 구입가격의 5%
2) 리베이트: 45만불 이하인 경우 정부에서 세금을 돌려 주는 제도.
35만불 이하 :  GST금액의 36%나  8,750불중. 적은 금액을 환급 받는다.
35만불-45 만불: 환급금액이 차츰 줄어 들어 45만불이 되면 5%전액을 낸다.
단, 신청시 명시 해야하는 입주용, 임대용 모두 면제을 받을 수 있으나, 임대용인 경우 1년이내에 팔 경우 환급금을 반환해야 한다.(입주를 해서 팔면 문제없음,투기 방지 목적)
수혜자: 제한 없음(영주권자, 시민권자, 취업비자, 유학생/비거주자 모두 가능)

*미등기 전매시: 분양원가에 해당하는 GST는 BUYER가 부담하며 차액에 대한 GST는 SELLER가 부담하는 것이 원칙이다. SELLER가 캐나다 영주권자나 시민권자가 아닌 방문자의 경우 세금 납부에 소극적일 수 있으므로 미등기 전매 BUYER는 이 부분에 주의해야 한다. 만약에 SELLER가 차액 부분에 대해 GST를 납부 하지 않을 경우 전매 구입가 전액에 대해 GST를 내야 할 경우가 생길 수 있기 때문이다. (참고로 이때 SELLER는 차액에 대한 수익이  영업 수익으로 간주되어 100%전액을 차기 연도에 소득으로 신고를 해야 한다.)

 2. 취득세 PTT:(Property Transfer Tax)
주택을 구입하여 본인 명의로 부동산 등기를 이전하는 경우 내는 세금
1) 세율: 20만불 까지 1%, 20만불을 뺀 초과분은 2%, $200만불 초과 3%, 단 2016년 8월2일 이후 취득하는 부동산 중 광역벤구버 지역 소재 주거용 부동산에 한해 외국인에게는 15%의 추가 세금이 부과된다.
2017년 3월17일 현재 BC주정부 추천 제도(BC PNP)를 이용해 입국한 외국인 근로자에 대해서는 외국인 취득세를 면세.이번 결정은 소급 적용돼 2016년 8월 2일부터 3월 17일 사이에 BC PNP로 영주권 또는 근로 허가를 받은 이들은 앞서 낸 외국인 양도세를 돌려받을 수 있다. 또 주택을 구매해 BC주 토지등기청(Land Title Office)에 등기한 날로 1년 이내에 영주권 취득시에도, 해당 주택에 1년 이상 계속 거주 조건으로 외국인 양도세 환급을 받을 수 있다. 환급은 등기날짜로 부터 18개월 이전에 신청양식을 작성해 근거 서류 사본을 함께 제출해 신청해야 한다.

2) 면제: 첫주택 구입자,  단, 첫째 BC주에 1년 이상 거주한자 중에, 지난 6년간 중에 2년이상 세금을 냈거나, 새집에서 1년이상 살아야하고(임대를 줄 경우 제외), 둘째 종전에 다른 곳에서도 토지를 소유한적이 없고, 셋째 등기 한지 18개월 내 환불 신청하는 경우. 넷째: 대지가 0.5 Hectres(1.24 Acres)이하여야 하며. 다섯째: 영주권자나 시민권자여야 하며, 방문자/유학생/비거주자는 제외
3) 면제 범위: (2016년2월16일 현재)구입 주택 가격이 75만불까지는 전액 면제 75만불 부터 80만불까지는 차츰 줄어 들어 80만불이 넘어면 면제가 없다.

수헤자: 영주군자, 시민권자에 한함

3. 양도 소득세:
 주택을 매각하여 생긴 차액에 대한 세금
1) 세율: 총 차액의 50%을 해당 년도 다른 소득에 합산하여 다음년도에 소득세로 신고.
2) 면제: 일가구 일주택인 경우 거주 했을 경우에만 주거주지로 전액을 면제 받음. 다음 조건 충족시: 첫째 자신의 소유주택일 것, 둘째 땅의 크기는 2분의 1헥타르 까지만 인정함,  셋째 본인이나 가족이 살아야 하고 주거주지로 지정해야함.

- 1가구 1주택 양도소득세 면제관련 변경사항에 대한 안내문

(2016.10.3캐나다 재무부 발표)

 2016년 중  매각한 1가구 1주택에 대하여 개인이 양도소득세 면제혜택을 받기 위해서는 

-  2016년 개인소득신고 시  해당주택의 매입/매도금액의 차액 (양도소득) 을 계산하고,

- 이 주택을 1가구 1주택(Principal Residence)으로 지정하는 서류(T2091)를 작성,  서명하여,캐나다국세청에 양도소득세 면제신청을 해야 함.

*  주택 매입정산서(Purchaser s statement of Adjustment) 와  주택 매도정산서(Vendor s statement of Adjustment)

**  T2091(IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust)  서류 작성 후, 본인이 서명해야 함.

4. 영업 소득: 집을 통해 발생한 소득
1) 세율: 전액(면제없음), 해당년도 다른 소득세와 합산하여 다음년도에 소득세로 신고.
2) 예: 주택을 임대를 놓아 생긴 소득, 주택을 전문적으로 자주 사고 팔아 생긴 소득등.

5. 준수 확인서(Certificate of Compliance)
캐나다의 비거주자(방문자)가 부동산을 취득하여 처분 할 경우 미리 캐나다 국세청(CRA)으로 확인서를 받아야 한다. 만약 확인서가 없는 경우 취득자는 부동산 매매가의 33.33%를 원천 징수하여 납부 해야 한다. 만의 하나 확인서가 있는 경우도 실제 매매가격이 확인서에 확인된 금액보다 많을 경우 그 초과 금액의 33.33%에 해당하는 금액을 원천징수하여 납부 해야 한다. 이 확인서는 매도자 매입자 모두에게 발행이 가능하다.

5-1, 비 거주자 소유의 캐나다 부동산 매각에 따른 세무 보고

캐나다 국내의 과세 대상 자산(Taxable Canadina Property)의 종류는 부동산 및 상장 주식회사의 주식이다.

상기 자산을 매각 했을시 손실에 상관 없이 매도 30일전에서 매도 후 10일 이내로 캐나다 국세청에 보고 해야 한다.

일반적으로 국세청 서류 심사는 30일 정도 걸린다. 따라서 매매계약이 체결되면 곧 바로 회게사 사무실을 통하여 국세청 보고서류(Clearance Certificate)를 준비 해야 한다.

만약 보고 하지 않을 경우, 하루에 $25씩 최소 $100 최고 $2,500의 벌금과 이에 해당하는 이자를 물어야 한다.

그리고 다음해 4월30일까지 소득 신고 할 때 매매 제반 비용을 양도 소득 계산시 공제 받을 수 있다. 국세청에 내는 양도 세액은 25%정도 된다.

6 재산세(PROPERTY TAX)
1년에 2회 납부일이정해져 있으며, 2월2일까지혹은 7월5일까지(벤쿠버기준) 납부 하면 된다.

6-1: Home Owner Grant: 주인이 해당주택에 거주하는 경우에 한해서 주택 공시가격이 $1,050,000이하(2009년 12월31일 현재) 인 경우 정부에서 주는 세금 감면 혜택으로 $570을 재산세에서 공제해주는 제도이다. 나이가65세이상이거나, 장애인 혹은 참전용사(Vetran)인 경우 $275을 추가로 감면 받을 수 있다. 그 이상의 공시가격의 주택은 감면 혜택이 차츰 줄어 들어 $1,164,000 이상이 되면 감면 혜택이 없어 진다.

수혜자: 영주권자, 시민권자에 한함.

7. 해외 자산 신고  
’투자’ 자산이 10만불 이상이면 신고해야

1998년부터 시행된 해외 자산 신고, 즉 foreign income verification 은 현재 교포 사회에서 많이 혼동되는 세무 분야 중 하나입니다. 더욱 혼동이 되는 이유는 캐나다 세무서에서도 확실한 대답이 없는 경우가 있고 전례가 많지 않다는 것입니다.

◆기본개념 
해당년도 1월1일부터 12월 31일까지 외국에 ‘투자’자산의 총합이 $100,000 이상 되면T1135 양식을 사용해서 다음해 4월 30일 까지 해외 자산신고를 하여야 합니다.

◆신고 대상 자산 
신고 대상 자산은 현금, 은행입금, 주식, 채권, 신탁, 부동산 등이 있습니다. 예를 들어, 현금이 $50,000이고 주식이 $60,000이면 합이 $110,000 (즉, $100.000 이상) 되므로 해외자산 신고를 하셔야 합니다.

◆원가 vs. 시가 
신고 자산 금액을 어떤 기준으로 정하느냐는 솔직히 세무서에서도 혼동을 합니다. 통상적으로 이민 당시 보유한 고정 자산이면 이민 당시의 시가기준으로 보고 하고 있습니다. 이유는 이민 당시의 시가가 캐나다 세무서에서 원가로 해석하기 때문입니다. 유동 자산들은 연말 기준 시가에 의해 보고를 해야 합니다.

◆투자 vs. 개인 사용 
아무리 고가인 부동산을 한국에 보유하고 있으셔도 부동산의 사용 용도가 투자 목적이 아니고 한국에 방문할 때마다 개인적으로 사용하시는 개인용도 부동산이면 해외 자산 신고 대상에서 제외됩니다. 특히 혼동이 되는 예로, ‘선산이 투자 목적이냐 개인 사용 목적이냐’ 인 것 입니다.

개인 사용 목적이면 신고대상이 안 되지만 투자 목적이라면 신고를 하셔야 합니다. 단, 해외 자산 신고대상 (투자용) 이 아닌 개인사용 용도의 자산이라도 매각시의 양도 소득은 꼭 보고 하셔야 합니다.

◆사업 용도 부동산 
사업 용도 부동산은 해외자산 신고 대상에 포함 되지 않습니다. 예를 들면, 침목업이나 세차장 용도의 부동산은 보고 대상이 안 되는 것으로 통상 이해하고 있습니다.

◆벌칙 
해외 자산은 T1135 라는 양식을 사용하여 신고합니다. 만약 해당 납세자가 4월 30일까지 T1135를 보고하지 않았을 경우, 하루에 $25, 최대 $2,500까지 과태료가 부과됩니다. 만일 납세자가 해외자산을 고의로 누락 및 축소신고 하다가 적발 시는 최대 해당 자산의 5%나 $24,000 중 더 큰 금액이 벌금으로 부과됩니다.

1. 소득세 보고

캐나다의 거주자는 캐나다 내에서 발 생한 소득뿐 만 아니라 세계 어느 나 라에서 발생한 소득 (World income) 에 관해서도 캐나다 국세청에 자진 보고 해야 하며 이에 대해 납세 의 무를 갖는다. 이 제도는 미국의 시 민권을 중심으로한 세무제도와 다른 것이다. 한편 이중과세를 피하기 위 해서 외국에서 낸 세금은 이곳 국세 청에 내어야 할 세금에서 공제를 하 여 준다.

또한 거주자는 해외에 10만 달러이 상 자산이 있으면 매년 개인 세금 보 고와 함께 해외 자산 신고를 할 의무 가 있으므로 거주자, 비거주자의 구 별이 매우 중요하게 되었다.

2. 거주자의 정의

가) 캐나다의 거주자는 Factual resident (실 제거주자)와 Deemed resident (간주되는 거주자)로 나눌 수 있다.

Factual resident는 세법에 자세히 정 의가 내려있지 않지만 통상적으로 캐 나다에 거주하는 사람을 말한다.

외국에 주로 살면서도 캐나다에 가 족이나 집을 비롯해서 상당한 거주 지 연고 (Residential ties)를 가지고 있으면 이런 경우도 Factual resident 에 속하게 된다.

거주지 연고란 집, 가족, 가구를 비롯 한 개인 자산, 의료보험, 자동차 운전 면허증, 신용카드, 은행구좌, 외국에 나가 있는 기간 및 목적, 시민권 및 영주권 소지 여부 등 여러 가지를 보 는데 한 두 가지로 단순하게 결정 되 는 것은 아니다.

외국에 나가 생활하는 사람이 거주자 여부를 확실히 하려면 국세청에 소정 양식을 제출 하면 거주자 여부를 판 단해 주기도 한다.

Deemed resident는 정식 거주자에 해당되지 않더라도 일년에 캐나다 에 183일 이상 거주하면 거주지 연 고에 상관없이 캐나다 거주자로 간 주된다.

그 예로 과거 세계적인 갑부인 하워 드 휴스가 말년에 신병요양 차 밴쿠 버 베이쇼어인에 와서 한 층을 전부 임대하여 머물렀는데 183일 되기 일 주일 전에 멕시코로 떠나 거기서 세 상을 마친 것을 예로 들 수 있다. 만 일 그가 이곳에서 183일 이상을 머 물렀다면 캐나다 세법상 거주자가 됨으로, 세계 모든 소득에 관해서 캐나다에 세금보고의 의무를 가지 기 때문이다.

나) 비거주자는 non-resident라고 하는데, 비거주자는 캐나다에서 발 생한 소득에 관해서만 캐나다에 세 금을 내게 되며 비 거주자를 위한 별도양식의 세금보고 용지가 마련 되어 있다.

다) 이민자와 역 이민자 (Part year resident)의 경우, 이민자는 랜딩 일 자로부터 발생하는 세계소득에 관해 서 소득 보고 의무를 가지고, 반대 로 역 이민자는 캐나다를 떠난 일자 까지의 세계소득에 관해 보고할 의 무를 가진다.

예를 들면, 2009년 5월 7일 캐나다 에 이민 왔을 경우, 5월 7일 이후에 발생하는 소득만 캐나다에 보고하고 이들 Part time resident에게는 일반 거주자와는 다른 별도의 세금 크레 딧 제도가 적용된다.

3. 거주자에게 주는 세금혜택

거주자는 한국에서와 마찬가지로 1 가구 1주택인 경우에는 일반적으로 부동산 판매 양도이익에 대해서 주 거주지(Principal residence) 양도 소득 면세 조항에 의거하여 세금을 면제 받게 된다.

이 조항은, 시민권이나 영주권이 없 더라도 캐나다에 거주지 연고를 가 지고 있어 국세청으로부터 거주자 판정을 받으면 주거주지 양도소득 면세 혜택을 받을 수 있다.

위의 조항 외에도, 거주하던 집을 임 대를 주는 경우와 반대로 임대 중이 던 집에 거주하게 되는 경우, 캐나다 세법에서는 위와 같은 용도 변경이 이루어진 날에 실거래 가격으로 매 매가 이루어진 것으로 간주한다.

거주자는 이로 인해 발생하는 양도 소득을 적절한 절차를 통하여 4년 까지 세금 면제 혜택을 계속 받을 수 있다.

2009년 1월 27일 이후 주 거주지 주택(임대용이 아님) 구입자는 모두 정부로 부터 개인 소득 공제 $750($5000 X 15%)를 구입가에 상관없이 일괄적으로 받을 수 있다(2009년 12월31일 현재) 단 영주권자, 시민권자, 취업비자까지는 수혜가 되나 유학생/비거주자는 혜택이 없음.
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상기 부동산 세금 정보는 내용 중 일부 및 전부가 변경 될 수 있으므로 해당 변호사 및 회계사에게 확인을 받으실 것을 권해 드립니다.

정성채 부동산
604-828-8949
벤쿠버, 캐나다
주거용, 상업용