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웰빙 부동산

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웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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2019-01-17
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(2)

 

 

 

 

(지난 호에 이어)
지난 주 풍수를 제대로 알고 나면 “왜 진작 풍수를 고려하고 집을 보지 못했을까?”하는 후회를 하게 된다는 말을 했다. 이 후회는 지금처럼 부동산이 침체되어 있을 때 더 와 닿는다. 2017년 봄까지 부동산이 활황일 때는 광역토론토에 있다는 아무 집이나 가격이 미친 듯 덩달아 올라 풍수를 따지고 자시고 할 일이 없었다. 


 집이 외길 구석에 처박혀있건, 사거리 모퉁이에 자리하고 있건, 없어서 못사는 상황이었고 전부 다들 오르니 살 수 있다는 자체가 다행이고 성공이라는 생각에 너도 나도 할 것 없이 달려들었다. 풍수를 따질 겨를도 없었거니와 좀 따질라치면 누가 끼어들어 사버리니 도저히 풍수를 알아볼 수가 없는 시기였다. 심지어 주택 인스펙션도 하지 않고 사는 것이 당연한 시기였으니 무슨 말이 필요했겠는가? 


그러나 2017년 여름부터 거품이 제대로 빠지기 시작하면서 경기침체를 몸소 체감하는 지금, 대지가 넓은 집이라고 무작정 달려드는 사람들은 어디로 갔는지 찾아 볼 수가 없다. 재건축시장이 활발하게 움직이면서 재미를 봐왔던 지난 몇 년 주택투자에 혹하여 대지만 넓으면 재건축가치가 있으니 너도 나도 돈 들고 덤벼들던 때가 언제인가 싶다.


2015년 말 노스욕의 Yonge/Steeles의 남서쪽은 대지가 50/110 ft정도되는 1950년대의 박스형 주택의 경우 90만 불 대에서 2017년 4월 최고에 이를 때까지, 약 1년 6개월 만에 160만 불까지 올라가면서, 거의 2 배에 가까운(약180%) 상승률을 기록했는데 다시 1년 반이 좀 지난 지금은 120만불 대에 거래되고 있고 앞으로 좀더 빠질 것으로 전망된다. 한마디로 2016년 여름가격으로 돌아갔다고 볼 수 있겠다.


이런 상황에서도 풍수적으로 좋은 조건을 가진 집들의 경우에는 내놓자마자 바로 팔리는 경우가 많고 일반적인 집에 비해 가격도 높게 팔리는 것을 보면, 풍수를 잘 모르더라도 살기 좋은 조건들을 갖고 있는 집들은 좋은 기운을 받는 것 이외 집값에 있어서도 그 만큼 값어치를 한다는 것이다. 이를 보면 집을 구입할 때 꼭 풍수를 고려하여야 한다는 교훈을 얻을 수 있으리라.


필자가 부동산과 밀접히 관련된 건축과 도시계획을 전공하다 보니, 모든 건축가들이 그렇듯이 공통적으로 갈구하는 궁극적 목표인 인간을 위한 좋은 주택에 관심을 가질 수 밖에 없다. 그렇기에 풍수의 존재에 대해서는 일찍 접하지만 잘 알다시피 풍수라 하면 왠지 미신적이고 토착적인 과거의 잡스러운 일관되지 않은 구전 등에 기인한 통계라는 편견 때문에 필자 같은 크리스천들은 더욱더 종교적인 신념을 이유로 멀리하게 된다.


그러나 조금만 다르게 생각하면 풍수가 주택, 즉 거주지라는 공간 안에 과거 조상들의 삶의 경험이나 인간이 살면서 대대로 안녕을 바라는 모든 것들이 녹아 든 사상이라는 점에서 상당히 많은 건축가들이 풍수에 관심을 갖고 연구를 하기도 한다. 과학도 급속도로 발달되면서 많은 미신적인 오해들이 풀리기도 하고 또한 새로운 사실들도 발견되다 보니 풍수를 실용적인 과학으로 바라보게 되고 과학적인 관점에서 해석이 되고 있다. 


수맥과 풍수는 전혀 다른 것이라며 풍수에 그렇게 부정적이었던 필자가 수맥과의 차별화를 위해 공부를 하다가 오히려 풍수에 푹 빠지게 되어 지금까지 유일하게 수맥진단과 풍수 전문 부동산중개인으로서 캐나다에서 활동을 하게 되었다. 


풍수에는 자연 속에 심오한 이치와 과학이 있다는 것을 깨닫게 해주는 것이라는 점을 공부하면 할수록 느끼게 된다. 건축환경 학의 내용과 풍수에서 말하는 많은 것들이 신기하리만큼 잘 맞아 떨어지는 것을 보기도 하고, 아직은 현재 과학으로 증명하기 어려운 몇몇 미신적인 사실들과 우리한국과 중국의 토착신앙과 사상에서 나왔을 것으로 보이는 이해가 되지 않는 몇몇 거품들을 걷어 내면 풍수는 자연과 우주의 음양과 조화를 연구하고 자연에서 일어나는 모든 현상을 인간의 생활에 접목시켜 만든 엄청난 학문이라는 것을 깨닫게 된다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2019-01-14
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(1)

 

 

2019년도 캐나다의 토론토뿐만 아니라 세계 각국의 모든 부동산 경기는 2018년에 이어 계속 침체의 길을 걸을 것으로 전망된다. 하지만 부와 재력의 기운이 있는 기해년 황금돼지해를 맞아 이대로 있을 수는 없지 않은가! 이럴수록 더 적극적으로 재복을 가져다 줄 주택과 터를 찾아 소원성취의 꿈을 이룰 수 있도록 풍수를 최대한 활용하는 것이야 말로 지혜롭고 현명한 방법일 것이다.


필자가 2015년 ‘재복이 들어오는 부자 되는 주택 찾기’라는 제목으로 세미나를 개최했던 내용을 간추려 보았다.

 


▲경주 최 부잣집의 사랑채

 


사진의 최 부잣집은 경주에 위치한 고택으로 신라말기의 공신인 최치원의 17대손 최진립(1568~1636)이 터전을 이룬 후 무려 400년간 12대를 이어온 만석꾼 집으로 12대 종손 최준 (1884~1970) 선생이 가훈을 이어 나눔 정신을 확실히 실천한 분이 살던 주택이다.


고 최준선생은 일제강점기에 독립자금도 댔고, 해방 뒤에는 영남대학교에 전 재산을 기부해서 노블레스 오블리주를 실천했던 분이다. 그런 경주 최 부잣집의 가훈은 잘 알려져 있는데, 그 이웃사랑이 대단하여 지금까지도 많은 이들의 본을 받고 있다. 


특히 “사방백리 안에 굶어 죽은 사람이 없게 하라”는 문구를 보면 많이 퍼주고 나눔을 실천한 집이라는 것을 엿볼 수 있게 한다. 특이한 점은 바로 이 주택의 터가 원효대사와 정을 나눠 설총을 낳은 요석공주가 살았던 요석궁터로 잘 알려진 명당이라는 것이다.

 


▲LG그룹 고 구본무 회장 저택

 


또한 LG그룹 고 구본무 회장의 저택사진을 보면 터가 둥근 모양임을 알 수가 있다. 터는 둥근 모양일수록 더 좋은 터이며 재물이 모이는 기운을 가지고 있다. 이런 주택과 터를 보고 “나도 부자가 되었으면 좋겠는데”라는 생각을 안 해본 사람은 없으리라 본다. 


하지만 현실은 안타깝게도 지난 10여 년간의 부동산 급등에 따른 버블현상으로 인하여 토론토 사람들 중에 의외로 집을 살 시기를 놓쳤다거나 하여 집이 없는 사람들이 상당히 많기에 집이 없다고 해도 그다지 놀라운 일은 아니다. 


욕심 같아선 누구나 다 좋은 집을 갖고 싶지 않겠나. 그러나 그것이 그리 쉽지 않다는 것이 문제다. 원인은 무엇일까? 


원인은 바로 “돈이 없어서”, “돈을 많이 못 벌어서”, “대출을 못 받아서”, “부모님이 도와줄 여력이 없어서” 등등, 전부 ‘돈’이 부족하거나 없어서 집을 못사는 것이다. 


2017년 4월 주택안정화 정책을 시행하기 전까지만 해도 자고 일어나면 집값이 쑥쑥 올라가 집 살 생각은 꿈도 못 꾸는 사람들에겐 집을 산다는 것은 남의 이야기였다. 물론 지금도 모기지를 얻기가 힘들어 집을 사기가 쉽지는 않지만 말이다. 


그래도 하늘 높은 줄 모르고 올라갔던 집값이 어느 정도 조정되고 좀더 내려갈 것으로 전망되어 “나도 집을 살 수 있겠다”는 희망을 갖게 된다. 이 또한 “원하는 크기의 집을 사는 것은 힘들지 몰라도 조금 부족한 집이라도 살 수 있다는 희망을 가질 수 있어 다행이다”란 생각을 하는데, ‘부’가 뭐니 ‘재복’이 뭐니 하는 것들은 사치라고 생각할 수도 있다.


그러나 풍수를 제대로 알고 나면 “왜 진작 풍수를 고려하고 집을 보지 못했을까?”하는 후회를 하게 된다.


사실 필자는 수맥진단 전문으로 수맥을 풍수로 잘못 오해하는 사람들 때문에 풍수와 수맥이 다른 것이라는 것을 비교하여 알려주기 위해 풍수를 공부하다가 풍수에 매료되어 심취하게 되었다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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2019-01-05
2019 기해(己亥)년 새해를 맞이하면서

 

 

 

 

예로부터 돼지는 12지(支)의 12번째 동물로 복, 돈, 풍요와 다산을 상징해왔다. 2019년 己亥年(기해년)은 육십 간지의 36번째에 해당하는 해로 음토인 기토와 음수인 해수로 이루어 진 해이다. 그런데 올해를 기해(己亥)년 이라면서 황금돼지해라고 부르는 이유는 무엇일까? 


역술에서는 천간, 즉 하늘을 나타내는 ‘갑을병정무기경신임계’와 지지, 즉 땅을 나타내는 ‘자축인묘진사오미신유술해’를 이용하여 매년마다 이름이 정해진다. 흔히들 ‘육십갑자’라는 이야기는 많이 들었을 것이다. 여기서의 천간과 지지를 조합하면 총 60가지로 구성되기에 육십갑자라고 부르는 것이다.


제일 처음은 甲子(갑자)년으로 시작하여 마지막인 癸亥(계해)년으로 끝난다. 사람의 나이가 60이 되면 환갑이라 부르는 이유가 60갑자가 다시 새로 되돌아 온다고 하여 환갑이라고 하는 것이다. 


천간은 10개로 구성이 되어 있는데 그 십간은 음양 오행에서 나왔다. 오행이라 함은 나무, 불, 흙, 쇠, 물을 뜻한다. 이것을 음적인 것과 양적인 것으로 나누어 10가지로 분류한 것이 바로 ‘십간’이다. 이런 십간에는 색깔이 있는데, 갑과 을은 청색(목: 木), 병과 정은 적색(화: 火), 무와 기는 황색(토: 土), 경과 신은 백색(금: 金), 임과 계는 흑색(수: 水)이 된다. 이러한 이유로 기해년을 황금 돼지의 해라고 부르는 것이다.


현재 국제정세와 금융경제는 온통 부정적인 기류로 침체에 빠지고 있는 중으로 보고 있으며, 이에 따라 캐나다의 토론토뿐만 아니라 세계 각국의 모든 부동산 경기도 더 침체될 것으로 전망되고 있는 현실 속에서 답답하고 암울할 것이다. 이런 상태에서 풍요로운 부와 재력의 기운이 있는 황금돼지해를 맞이하다 보니 한자나 역술과 관련된 문화를 공유하고 있는 국가들의 사람들은 조금이나마 좋은 쪽으로 바뀔 것이라는 희망을 가지게 된다.


돼지는 느리고 식욕이 많은 까닭에 게으르고 욕심 많은 우둔한 사람을 비유하기도 하지만 복, 풍요, 다산, 횡재, 승진 등의 좋은 소식을 가져다 주는 동물로 여겨 돼지꿈을 꾸면 다음날 복권을 구입하거나 좋은 일이 있을 것을 기대한다. 한국에서 한자로 돼지가 돈(豚)이라 돈(Money)과 발음이 같아서 돈이 들어와 재복이 생긴다는 연상을 하기도 하고 비즈니스를 개업할 때도 미신적으로 느끼지만 돼지머리를 가져다 놓고 돈 많이 벌고 성공할 것을 기원하기도 하는 것이다.


100% 믿는 사람들은 없지만 좋은 기운을 가져다 줄 것이라는 긍정적인 기운을 부정하지도 않기에 2019년에는 많은 난관들이 펼쳐지겠지만 돼지가 상징하는 긍정적인 기운들로 하나씩 좋게 바뀌기를 바래 본다.


새해 복 많이 받으시고 소원성취하는 건강한 한해 되시길 기도합니다.
 

 

 

 

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2018-12-18
2018년 토론토 부동산을 뒤돌아본다.

 

 

 

어느덧 2018년 한 해가 저물어 가고 있다. 작년 부동산 가격의 급등락을 경험하면서 올 초 광역토론토 부동산시장 전망에 더 많은 관심이 모아졌다. 어떤 부동산 전문가들은 2018년 봄 시장에 다시 반등 할 것이라며 큰소리쳤다가 결국 꼬리를 내리기도 하였다. 


2018년 새해 벽두부터 모기지 스트레스 테스트로 강화된 대출조건 강화와 미국의 공격적인 금리인상과 맞물려 캐나다의 금리상승이라는 악재들을 만나게 된다. 시작부터 토론토 부동산 시장은 모기지 대출조건 강화와 금리인상이란 암초에 부딪쳐 침체의 길로 들어선다. 


금리는 1월 17일 기존 1%에서 0.25%오른 1.25%가 되고 여름인 7월 11일 다시 0.25%올라 1.5%가 된다. 그리고는 가을인 10월 24일 다시 0.25%가 올라 1.75%가 되면서 올 한해 0.75%의 금리가 상승을 한다. 


 봄 시장의 침체로 부동산 매매건수가 급격히 줄어들게 된다. 계속적인 이민 정책으로 주택의 수요는 늘어나는 반면 매매는 좀처럼 이루어지지 않는 이유는 모기지 받기가 어려워지면서 기존의 주택을 팔고 작은 주택으로 다운사이징을 하는 경우라도 조건이 까다로워져 대출받기가 쉽지 않은 것이 주원인이었다. 


또한 버블로 급격히 높아진 가격이 더 빠져야 한다는 인식도 함께 작용을 하다 보니 관망을 하면서 주택구입보다는 일단 렌트 쪽으로 눈을 돌리는 현상도 일어났다. 


제한된 렌트 매물과 지난 몇 년간 주택가격이 급격히 오르면서 수지타산이 맞지 않는 문제로 렌트비를 크게 올리는 일들이 발생하면서 많은 불만들이 터져 나온다. 비싼 콘도가격에 수지를 맞추려는 집주인들이 터무니 없이 높은 렌트비 인상으로 문제들이 불거지자 4월 30일부터 온타리오주는 임대계약 표준계약서를 통일시키고 세입자에게 유리한 법을 적용하여 위반 시 집주인과 중개인에게 벌금까지 물릴 수 있게 만든다.


정부는 집주인 맘대로 렌트비를 함부로 올리지 못하도록 매년 가이드라인을 제시하여 높은 줄 모르고 올라가는 렌트비를 막고자 하였지만 이는 거꾸로 렌트비를 초장에 올려버리는 부작용을 불러 상당히 비싼 렌트비를 내야만 원하는 유닛을 얻을 수 있다. 정부는 이런 현상을 견제하기 위해 향후 몇 년 안에 렌탈 아파트를 5만 세대까지 짓겠다는 발표도 하였으나 정작 지금 렌탈 아파트 공사를 하는 곳이 과연 있는지가 궁금하다.


5월말에는 미국이 캐나다와 EU, 멕시코의 철강과 알루미늄 수입 시 고관세를 물린다는 발표를 한다. 이는 미국이 5월1일까지였던 NAFTA재협상 요구가 지지부진하자 6월 1일로 연기하면서 NAFTA협상을 곧 파기 할 것 같이 압박해오다가 결국은 9월 30일 USMCA라는 미국, 멕시코, 캐나다 다자간 북미무역협정을 맺는다. 다행스럽게도 우려했던 최악의 시나리오에서 벗어나게 된다.


그러나 그전인 5월 미국은 이란과의 핵 협정을 일방적으로 파기하면서 8월 7일부로 이란에 대한 경제 제재에 재돌입 한다. 토론토 인구의 65분의 1인 약 10만 명의 이란계 캐나다인이 토론토에 살고 있다. 2012년 이란에 대한 금수조치로 당시 토론토 콘도분양시장에 대 혼란이 생겨 콘도가격이 하락한 적이 있다. 이 때문에 토론토 부동산은 계속 관망세 속에서 심리적인 하락을 이어가게 된다. 


봄까지만 해도 토론토의 콘도시장은 단독주택시장과는 전혀 다르게 승승장구하였다. 그러나 여름을 지나면서 상승세가 한풀 꺾이면서 콘도시장도 침체 국면으로 들어가고 콘도분양도 마찬가지로 주춤해지기 시작한다. 반등할 것이라는 전망을 해왔던 부동산 전문가들도 토론토 부동산이 침체 쪽으로 간다는 쪽으로 방향을 선회하더니 가을이 되니 반등소리는 아예 자취를 감춰버렸다.


 엎친 데 덮친 격으로 미국과 중국간의 무역전쟁은 캐나다의 부동산 시장에 아주 큰 위험요소로 떠오르게 된다. 몇몇 전문가들은 미중 무역전쟁으로 토론토 부동산의 폭락을 걱정하는 목소리도 나오기 시작한다. 미중 무역협상이 내년 2월말까지 연기되면서 토론토의 경제와 부동산은 불안과 초조에 떨면서 점점 고사되는 느낌이다. 그 가운데 무역전쟁의 불똥 중 하나인 GM 자동차 구조조정으로 오샤와에 있는 조립공장이 2019년 말 폐쇄된다고 하는데….(다음 호에 계속)
 

 

 

 

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2018-12-12
90일 후 토론토 부동산의 향방은?

 

 

 

필자가 누누이 11월 29일 G20 정상회담에서 트럼프와 시진핑의 만남이 토론토 부동산의 향방을 가를 중요한 시발점이 될 것임을 시사해왔다. 그러면서 트럼프와 시진핑의 협상은 부정적일 것이라는 견해를 피력하였는데, 12월 1일 2시간 반만의 협상을 통하여 무역전쟁 90일 휴전이란 결과가 나왔다.


협상의 결과가 가타부타 정해졌어야 했는데 미국의 경우엔 금융경제 전반적인 분야에 던져질 충격을 걱정해서 강행하지 못한 측면도 없진 않았겠으나, 혹시나 중국의 시간 벌기가 되지 않을까 하는 우려가 역시나 90일짜리 휴전으로 결전을 미루게 되었다. 


지난 주 “미ㆍ중 무역전쟁으로 인한 토론토 부동산의 영향”칼럼을 끝내고 협상결과에 대한 대책을 논하려 했는데 결정이 연기됨에 따라 우려와 함께 파장이 큰 충돌을 피해 국지전을 곁들인 휴전, 전쟁, 정전을 반복하는 지루한 장기전으로 들어갈 것으로 판단되는 바, 앞으로의 토론토 부동산의 향방에 대하여 논하려 한다.


 이번 미ㆍ중 무역전쟁 협상의 연기는 중국이 미국에 3가지 공물을 조공하면서 시간을 벌었다고 볼 수 있다. 중국이 얻어낸 것은 고작 90일 동안 묘책을 낼 수 있는 시간을 벌은 것일 뿐이고 미국은 연기해주는 대가로 중국으로부터 즉각 미국 농산/공산품을 대거 수입하겠다는 약속과 마약성 진통제 펜타닐 미국유통 규제합의, 미국 퀄컴의 네덜란드NXP 인수 합병을 승인해주기로 한 큰 선물들을 받은 것이다. 


이렇게 이번 무역협상은 90일짜리 협상연기를 해주고 큰 선물을 받은 미국으로선 전혀 손해 본 것이 없으며 결과적으로 중국의 완패로 해석될 수 있다. 90일 뒤에도 몇 가지 선물로 조공을 갖다 바치면 다시 협상이 연기될 수 있다는 가능성을 보여주어 중국이 시간을 벌면서 협상을 할 수 있다는 잘못된 인식을 심어줄 우려는 있다. 하지만 이 무역전쟁은 사실상 미국이 이긴 게임으로 중국은 어떻게 패하느냐에 달려있다. 


중국으로선 시간을 끌면서 묘책을 내고 준비할 수 있는 기회를 얻어 장기화로 가는 것이 유리할 것으로 보겠지만 문제는 장기전으로 가더라도 미국은 야금야금 중국을 골병 들도록 만들어 결국은 무릎을 꿇릴 것이다. 다만 장기전으로 가면 세계 금융경제에 끼치는 미-중 무역전쟁의 파장에 따른 충격은 만성적으로 느껴져 적게 느껴질 수는 있겠지만 세계 금융경제를 서서히 말려 죽이는 무서운 결과를 가져올 것이다. 마치 뜨거운 물이든 냄비에 개구리를 넣으면 놀라 팔짝 뛰어 나가지만 물이 든 냄비에 개구리를 넣은 다음 물을 끓이면 나가지 못하고 그대로 죽는 것과 마찬가지다.


일단 협상이 내년 2월 말까지 연기되므로 그 기간까지 세계의 금융시장과 경제는 어떻게 될지 모르는 불안감 속에 계속 속을 끓이고 기다리는 동안 경기는 둔화될 수 밖에 없다. 토론토 부동산시장은 연기된 90일 동안 매매심리는 더 둔화되어 내년 2월 초면 열리는 봄 시장에도 관망만 하는 상황이 연출될 것으로 예상된다.


이렇게 불안정한 상태에서 자산 중 제일 큰 부동산을 사고 파는 중대한 결정을 쉽게 내릴 수 있는 사람이 과연 얼마나 될까? 특히 토론토 부동산시장의 경우 협상이 잘 마무리되어 봤자 주택가격이 바로 오르지는 못할 것이다. 모기지 규제라는 올가미에 갇혀있기 때문인데 현재 추가 2%라는 모기지 스트레스 테스트로 거액의 연봉을 받는 경우가 아니라면 정상적으로 필요한 만큼의 모기지 대출을 받기란 사실 어렵다. 


최악의 충돌 시나리오로 갈 경우 전 세계의 금융과 경제지표는 급락하기 시작할 것이며 그 여파로 토론토 부동산가격은 지금보다 한자리가 아닌 적어도 두 자릿수의 하락은 각오해야 할 것이다. 그러나 지금 돌아가는 상황을 보면 무역전쟁은 장기전으로 돌입하면서 토론토 부동산은 한자리 수 하락으로 최소 2~3년 정도는 지속될 것으로 보인다. 


‘주택은 사는 곳이지 사는 것이 아니라’는 명언이 떠오르면서 당분간 투자적으로는 매력이 없다고 본다.
 

 

 

 

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2018-12-04
미ㆍ중간 무역전쟁에 따른 토론토 부동산의 영향(6)

 

(지난 호에 이어)
G7선진국 지위를 가지고 있으면서 인구도 많지 않은 캐나다는 더할 나위 없이 좋은 투자지역일 수 밖에 없었다. 게다가 세계 2번째로 넓은 국토를 가졌으면서도 사람이 살수 있는 좋은 환경을 가진 쓸모 있는 땅은 남쪽에 편중되어 대부분 미국과 국경을 마주하고 있는 몇몇 지역으로, 그 중 대표적인 도시는 토론토와 밴쿠버이다. 


적은 인구 때문에 캐나다는 안정적인 경제체재를 유지하기 위해서 지속적인 이민정책을 쓰고 있고 다른 선진국들에 비교하여 동양인들의 인구비율도 상당히 높은데다가 복지도 잘 갖추어진 사회주의 국가로 거부감마저도 없다. 


그리고 지금은 철저한 단속으로 어려워졌지만 다른 선진국들보다 비교적 돈세탁이 쉬웠기 때문에 중국 공산당으로서는 딱 좋은 투자처로 여겨졌던 것이다. 이런 이유들로 음과 양으로 상당히 많은 중국자금이 캐나다에 들어와 있고 대부분은 부동산에 묻혀있다. 


이렇다 보니, 중국의 경제가 위험에 빠지거나 공산당의 지위에 심각한 문제가 생기게 된다면 캐나다 토론토와 밴쿠버의 부동산 시장도 위험해질 수 밖에 없는 구조가 돼버렸다. 2016년 8월 2일(밴쿠버)과 2017년 4월 21일(토론토) 끝도 모르고 치솟던 두 도시의 부동산 시장에 버블 붕괴위험을 감지하면서 캐나다 정부가 15% 외국인 추가 취득세를 시행하면서 부동산 시장의 고공행진은 마감을 하였고, 결국은 조정 뒤에 다시 상승행진을 벌일 것이란 많은 부동산 전문가들의 예상이 빗나가기 시작하던 중 미국과 중국간의 무역전쟁이 본격적으로 발발하게 되었다.

 
이에 따른 부정적인 예측들로 캐나다 부동산은 중장기적인 침체가 감지된 상황에서 그나마 캐나다, 미국 그리고 멕시코가 추가 NAFTA 협상을 USMCA합의로 마무리함에 따라 최악의 상황을 면하였다고 안도한지 얼마 되지도 않아 그에 필적할 만한 우려할 일이 26일 발생했다. GM이 캐나다 Oshawa의 자동차 공장을 폐쇄하겠다는 구조조정 결정을 발표한 것이다.


광역토론토 부동산시장의 하락과 침체 중에도 토론토 동쪽의 Pickering, Ajax, whitby, Oshawa등을 포함한 1시간 반정도 거리내의 중소도시들은 부동산 하락의 영향이 상대적으로 적었다. 토론토에서 동쪽으로1시간 10분 거리에 위치한 Cobourg의 경우엔 가을 시장까지도 복수오퍼가 붙는 일도 종종 발생하곤 했는데, 이번 GM 자동차 공장 폐쇄가 강행된다면 이 지역들은 물론 광역토론토 부동산 시장까지도 더 짙은 먹구름이 낄 것으로 전망된다.

 

그리고 그 동안 필자가 캐나다의 부동산을 더 확실하게 예측하기 위해서는 11월 29일 열리는 G20 정상회담에서 트럼프와 시진핑의 정상회담이 가장 중요하다는 말을 해왔는데, 이번 칼럼이 배포될 쯤에는 정상회담 결과가 나온 후일 것이다. 필자가 짐작하건대 결과는 부정적일 것이다. 


트럼프와 중국공산당 대변인이 미-중간 무역협상이 잘 마무리될 것이라 장담하면서 이에 대한 기대에 뉴욕증시가 회복하는 등의 소식이 들려오지만 이는 서로의 기 싸움에 불과하다. 정상회담 한번에 해결될 무역협상 이었다면 벌써 해결되고도 남았을 것이다.


“소나기는 피해가라”는 조상들의 지혜로운 말이 있다. 혹시나 하며 우려했던 세기의 경기불황이 가까워지는 듯한 현상들이 최근 잇달아 일어나고 있다. 아무리 어렵더라도 긍정적인 마인드로 헤쳐나가는 것이 정신건강에도 좋기에 희망을 굳이 꺾고 싶지 않기에 부동산이 급락할지 모른다는 식의 글은 지양하려 한다.


그러나 요즘 우격다짐으로 희망적인 시나리오와 함께 부동산 투자의 시기를 놓친다면 일확천금을 얻을 수 있는 기회를 놓칠 수도 있다는 식으로 투자를 유도하거나 현혹시키는 중개인들의 이야기를 들었다면서 필자는 어떻게 전망하는지를 묻는 독자들이 적지 않다.


항상 어렵고 혼돈스런 상황과 시대에 어떻게 대처했느냐에 따라 그 후의 삶이 180˚ 바뀌는 사례들을 많이 봐왔기에 경솔하게 필자가 아니라고 딱 잘라 말하기는 부담스럽지만 작금의 불안정한 부동산 시장의 운명이 풍전등화와 같은 상황이라면 이 또한 잠시 내려놓고 쉬어가야 함이 마땅할 것으로 본다.(끝)
 

 

 

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2018-11-26
미ㆍ중간 무역전쟁에 따른 토론토 부동산의 영향(5)

 

 

 

(지난 호에 이어)
리먼브라더스 사태 이후 몇 년이 지나면서 영연방국가들을 중심으로 선진국들의 부동산 가격이 지속적으로 올라가더니, 급작스럽게 버블을 우려할 정도로 부동산 가격 급등현상들이 일어났다. 캐나다가 바로 그런 대표적인 나라 중 하나이다. 


토론토와 밴쿠버가 부동산 버블의 직격탄을 맞아 지난 1년 반 동안 고전 중에 있다. 그 버블의 원인은 다름아닌 중국인들의 부동산투자에서 기인한 것이었다. 그렇다면 중국인들은 왜 그렇게 해외 선진국들에 적극적으로 부동산 투자를 해왔던 것일까?


지금 미-중간 무역갈등에서 금융전쟁으로 가고 있는 것은 미국이 단순히 대중 무역적자가 많아져서만 그런 것은 아니다. 그것을 빌미로 중국의 시장개방에 박차를 가하기 딱 좋은 시점이기 때문이다. 오랫동안 미국이 중국에 계속해서 요구해온 것이 바로 중국의 시장개방이다. 그 말은 금융시장을 개방하라는 말이다. 


의도적으로 금융시장을 개방하지 않고 있는 중국은 시장을 개방하는 것이 곧 공산당을 위태롭게 만드는 일이기에 지금과 같은 방식으로 개방을 계속 거부하거나 또는 최대한 지연을 하기 위해 노력할 것이다.


그 동안 중국이 저가의 제품들을 해외에 수출하여 벌어들인 막대한 달러가 얼마인가? 해외기업들이 중국에 진출하려면 중국 공산당과 파트너로 법인을 만들지 않고서는 진출을 할 수 없는 시스템으로 만들어 훔쳐간 기술, 그리고 벌어들인 수익의 반 이상이 중국 공산당으로 들어가는 구조이다.


시장이 개방된 나라들의 경우 그렇게 벌어들인 막대한 금액의 달러가 국내로 들어가게 되면 자국환율이 절상되기 때문에 더 이상 싼 가격에 다른 나라에 수출을 하기 어려워진다. 수출 시 수입국에서 관세를 올리는 효과가 발생해 더 이상 싼 가격에 수출하는 것이 불가능해진다. 


 하지만 중국은 금융시장이 개방되어 있지 않다 보니 단지 기업(공산당 소유)들이 벌어들인 달러로 필요한 다른 물품을 수입하거나 또는 기업별로 미국의 국채를 매입하거나 하는 방식으로 해외에서 돈을 돌리는 방법을 통해 밸런스를 맞추게 된다.

 

 

 

 


그리고 중국은 1997년 영국으로부터 반환 받은 홍콩을 통해서 해외 금융거래를 한다. 홍콩은 기축통화인 미 달러와 고정환율제(Peg)를 택하고 있어 환율이 달러당 7.75~7.85 홍콩달러 범위로 유지하도록 하여 환율에 변동이 거의 없다. 그런 상태에서 번 돈은 홍콩의 부동산에 영향을 주게 되고 심지어 평당 5억까지 하는 콘도까지 생겨나게 된다.


미국이 기준금리를 올리면 미국으로 달러를 빼앗기지 않기 위해 중앙은행도 없는 홍콩은 같이 금리를 올릴 수 밖에 없다. 모기지 같은 가계부채가 덩달아 올라간다. 20평(712Sqf)정도면 100억짜리 콘도인데 1% 이자가 오르면 부담해야 할 이자만 년 1억이란 소리다. 이러다 보니 홍콩은 부동산 거품이 너무 심하다. 미-중간 무역전쟁의 여파로 지금은 위태한 상황에 이르렀다. 


중국기업이 벌어드리는 돈은 중국 공산당이 벌어들인 돈이다. 중국의 기업들은 대부분 공기업이기 때문이다. 시진핑 뿐만 아니라 고위 공산당간부들이나 측근들이 그 기업들의 사장을 맡고 있다. 그래서 벌어들인 돈의 상당수가 공산당 또는 개인적인 재물 축적에 쓰인다. 


항간에 떠도는 소문에 시진핑과 친척들이 빼돌린 현금자산만 미화로 4억 달러, 원화로는 대략 4200조가 넘는다고 한다. 다른 간부들이 빼돌린 돈까지 합하면 과히 천문학적인 금액일 수 밖에 없을 것이다. 


어디로 빼돌릴까? “해외 부동산으로” 부동산은 조세회피지역의 계좌와는 달리 실명제가 아니기 때문에 문제되거나 털릴 걱정이 적다. 믿을만한 영주권이나 시민권을 가진 측근을 통하여 부동산으로 들어가는 것이다. 그것도 잘나가는 선진국에 투자하면 안정적인데다가 잘하면 투기조장으로 가격도 쉽게 올라가 더 많은 수익도 낼 수 있다. 


인구도 많지 않은 캐나다는 더할 나위 없이 좋은 투자지역일 수 밖에 없다. 어떤 지역의 주택 십여 채로 부동산 가격을 들었다 놓을 수 있기 때문이다. (다음 호에 계속)

 

 

 

 

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2018-11-18
미ㆍ중간 무역전쟁에 따른 토론토 부동산의 영향(4)

 

 

 

(지난 호에 이어)
이렇게 중국도 과거 소련처럼 군사, 이념, 경제 모두가 미국에 상당히 위협이 되는 상황으로 재현되는 것을 볼 수 있다. 미국에 군사적 위협이 되는 상황은 지금 남중국해 자유항해작전에서 벌어지고 있는 중국과 미국의 갈등에서 드러난다. 


자칫 국지전이 발발될 수 있는 뇌관으로 볼 수도 있으며 이념적으로도 다른 1당 독재의 공산국가인 중국의 철저히 통제된 시장경제로 인한 자유시장경제인 자본주의 국가들과 정당하지 않은 경쟁으로 대립되고 있는 상황으로 경제적으로도 미국에 큰 위협을 주는 상황이 되었다.


미국이라는 나라는 과거 일본과 소련을 경제, 군사적인 문제를 풀어보려고 어쩌다가 망가뜨린 것이 아니란 것은 역사적으로 이미 밝혀진 진실이다. 정책적으로 정략적으로 죽기살기로 숨통을 조여 경제, 군사적으로 세계1위의 대국지위를 수성하였던 것이다. 이번 중국과 무역전쟁에서도 무역적자 때문에 무역적자만을 해소해보려고 전쟁에 임하지 않을 것을 확신한다. 


 며칠 전 워싱턴에서 벌어진 미-중 외교안보대화에서 보더라도 팽팽한 신경전으로 심히 우려되는 긴장감을 보여주었기에 무역전쟁이란 이름으로 시작하여 더 큰 무력전쟁까지도 갈수 있는 대치로 둘 중 하나는 치명적인 자상을 입게 될 것이라는 느낌은 지울 수 없다. 


갈등이 좁혀지기 어려운 것은 이미 타협을 할 수 없는 많은 문제들이 있기 때문인데, 이번 미-중 외교안보대화에서 중국 국방부장은 대만의 독립을 막기 위해 모든 대가를 감수할 것이라며 미국의 개입 자체를 봉쇄하겠다는 의지와 함께 남중국해에도 미 군함을 보내지 말라는 경고를 하였다. 미국은 이에 공해에서 계속 작전을 수행하겠다는 의지를 보였다. 한마디로 가까이 하기엔 너무 먼 당신이기에 두 국가의 충돌은 시간문제라고 보는 것이다. 


지난번 필자가 카슈끄지 암살사건으로 사우디아라비아가 미국에서 원하는 것을 들어줄 것이라고 언급한 바 있다. 지금 이란을 제재하는 중에도 원유가격이 어떻게 움직이는지를 보면 알 수 있을 것이다. 오히려 원유가격이 오르지 않고 내려가고 있다. 역시 미국의 파워는 세계 1위일 수 밖에 없다. 그런데 지금 중국의 간이 배 밖으로 출장 나온 것이 보이는 것은 필자만일까?


지금 중국을 손보지 않으면 자신이 어떻게 될 것을 아는 미국이 과연 그대로 보고만 있을까? 중국이 치명적인 자상을 당하지 않으려면 하루 빨리 미국에 무릎을 꿇어야 한다. 시간이 흐르면 흐를수록 중국은 더 큰 상처를 받게 될 것이기 때문이다. 그렇지 않으면 필자는 중국이 미국을 넘보다 두드려 맞는 3번째 불쌍한 나라가 될 것임을 장담한다. 


캐나다의 부동산 시장도 중국이 빨리 무릎을 꿇고 적절한 손해를 보는 선에서 문제를 해결한다면, 이번 미국의 중간선거에서 “상공하민” 상태가 된 정가가 트럼프정부의 독주를 막는 역할을 하여 어느 정도 마무리 될 것이다. 미국의 입장에서는 중국이 오랫동안 미국을 넘보지 못하게 할 안전조치를 만들고 넘어갈 수도 있어 무리가 없을 것으로 예상한다. 


지금 같은 상태로 1~2년 정도 조정을 하다가 경기가 안정이 되면 다시 살아날 수 있다고 보나, 불행하게도 필자가 예상하는 충돌의 시나리오로 가게 된다면 부동산 시장은 그대로 무너져 내릴 수 밖에 없을 것이다.


리먼브라더스 사태 이후 세계에서 중국의 지위는 실로 놀라울 정도로 막강해져 소위 ‘차이나 머니’가 전세계 주요도시의 부동산 가격 버블을 만들어 놓았다. 캐나다가 그 대표적인 피해 국가이며 그 영향으로 부동산가격은 약 10년 정도 하락 없이 무섭게 올라왔다. 


그 원인이 중국 때문이라고 필자를 포함한 몇몇 전문가들이 계속 경고를 해왔을 때 캐나다 정부가 발표한 것은 “겨우 4.7% 정도의 부동산만이 중국의 투자자들에 의하여 투자되었다”는 발표를 하기도 하였다. 


캐나다의 평균 개인소득은 과거10년 동안 10.8% 올랐을 뿐인데, 주택 평균가격은 300%가 올랐다는 것이 말이 되는가. 누구의 주도로 이렇게 되었을까? ‘중국인들의 투자’라는 뻔한 답이 이제서야 확인되고 있다. 그런데 아직까지도 아니라는 사람들이 있다. 그 자세한 내용은 다음주에… (다음 호에 계속)
 

 

 

 

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2018-11-15
미ㆍ중간 무역전쟁에 따른 토론토부동산의 영향(3)

 

 

 

 

(지난 호에 이어)
이번 미국 중간선거에서 예상했던 대로 상원은 공화당이 하원은 민주당이 과반이상을 장악하였다. 이로서 민주당은 2010년 내주었던 하원을 탈환하면서 어느 정도 트럼프 행정부의 일방적인 독주에 동력을 떨어뜨리는 영향이 가해 질것으로 예상된다. 


하원은 예산편성과 입법권을 바탕으로 멕시코 장벽건설, 오바마케어 폐지, 법인세 감세, 금융규제 완화, 반이민 등 주요 정책 등에 제동을 걸 것으로 보이며, 중국과의 무역분쟁에서 무력전쟁까지 가는 불상사는 없을 것으로 예상되면서 덜 강력한 제재를 통해 해결될 가능성이 커지게 될 것이다. 이는 캐나다의 부동산 시장에도 부동산 급락이라는 최악의 시나리오에서는 벗어나는 긍정적인 영향을 가져올 것으로 보인다. 


 물론 오는 11월 29일 트럼프와 시진핑의 무역분쟁관련 회담결과를 지켜봐야 하겠지만 아마도 강력한 제재를 가하기는 무리가 있을 것으로 보인다. 중국도 미국과 정면 충돌을 피하고자, 미국제품수입을 통하여 미국의 적자를 메워 주겠다는 식으로 무마하려 할 것이다. 


미국의 지적재산권, 시장개방의 압력을 받아들이기에는 공산당의 체재유지에 문제가 될 수 있어 단계별 시나리오를 통하여 개방하겠다는 식으로 일단 시간을 벌고 보자는 쪽으로 몰아갈 가능성이 크다. 미국이 적당하게 합의 할 수 있을지 아니면 단호한 입장을 보일지는 좀 더 지켜보아야 할 것이다.


그러나 미국이라는 나라는 어떤 당이 정권을 잡더라도 숫자나 지표상으로도 우리가 아는 것보다 훨씬 대단하고 막강한 나라라는 것은 부인할 수 없다. 막강한 영향력을 전세계에 끼치고 있기 때문에 미국이 심지어 지구의 경찰이라 불리는 것이다. 


미국은 국익을 위하여 전략적으로 참견하거나 못 본척하기도 하면서 자기들의 계획에 맞추어 다른 국가들을 경제적으로 지배해 오고 있기 때문에 미국에 위협을 주는 국가들은 항상 그 대가를 치러왔다.  


역사를 돌아보자. 농업시대에는 식량을 확보하기 위해서 전쟁을 했다. 더 많은 땅을 얻을 수 있으면 그 만큼 더 넓은 농작지가 확보되므로 땅 따먹기를 하였고 그 중에 농사를 할 수 있는 인력까지 빼앗는 전쟁이 벌어졌다. 그때 아프리카가 유럽국가들에 의해 식민지가 되고 흑인들은 노예로 팔려가게 되는 대표적인 예이다. 


그 이후 산업혁명시대가 도래하자 인력을 대신할 수 있는 기계를 돌릴 수 있는 에너지, 즉 석유를 놓고 전쟁이 벌어진다. 이 때문에 석유가 많이 나는 중동에서 전쟁이 발발한다. 이 때문에 ‘오일쇼크’가 발발한다. 


사실 중동에서 전쟁이 일어나게 된 것은 팔레스타인의 땅에 이스라엘이 들어오면서 발발되었다. 결국4차례의 전쟁으로 중동국가들은 이스라엘에게 패하고 마는데, 이에 중동국가들은 자신들의 패배가 이스라엘의 뒷배를 봐주는 미국 때문으로 믿고 이스라엘을 도와준 국가에는 원유를 수출하지 않겠다고 하면서 오일쇼크가 발발하게 되었다. 


결국 OPEC의 중동국가들이 서로 짜고 원유 수출을 줄이면서 원유 가격이 인상되자 비 OPEC국가 중 하나인 소련도 이를 틈타 원유가격을 올려 당시 배럴당 2.9달러가 3개월 만에 11달러까지 약 3.5배정도로 올라 이득을 보게 된다. 


이로서 소련은 군사대국으로서뿐만 아니라 경제대국으로서의 지위로도 미국을 위협하는 단계로 돌입하면서 미국은 소련을 망하게 만든다. 그러면서 세계 경기는 침체되고 물가는 오르는 스태그플레이션을 겪게 된다. 이때 미국이 중동에서 나는 석유 에너지가 얼마나 중요한지를 깨닫게 되면서 중동지역을 중요 전략지로 인식한다.


당시 미국이 전략적으로 사용한 조치가 바로 석유 금수조치였다. 지금 대 이란 제재의 방편으로 사용하는 석유 금수조치도 미국의 국익 때문이듯, 그 당시 석유 금수조치는 미국의 미래 국익과 연결되어 있었기에 중동국가들에 가한 조치였던 것이다. 


당시 중동에서 나오는 석유 수출로가 봉쇄당하게 되면 석유전쟁으로 미국도 상당한 타격이 생길 것을 우려해 그 이후로는 항로가 막히지 않게 영향력을 행사한다. 지금 중국이 인공 섬까지 만들어 남중국해의 영유권을 주장하는 것에 미국이 반박하며 항해의 자유작전을 펼치는 것도 이를 막기 위한 연장선상의 정책이라 볼 수 있다. (다음 호에 계속) 

 

 

 

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2018-11-03
미ㆍ중간 무역전쟁에 따른 토론토 부동산의 영향(2)

 

 

 

 (지난 호에 이어)
그러나 세계 대표적인 기축통화를 가진 세계 1위 경제대국인 미국과 신경제대국으로 2위인 중국 사이에서는 단순 무역전쟁에서 그치지 않았고 결국은 금융전쟁까지 진행되고 있다.


금융전쟁으로 번지면서 벌써 금리와 환율의 변동이 본격적으로 전 세계 경제지형을 바꾸어 놓으면서 중국과 무역의 비중이 큰 국가들은 모두 비상이다. 특히 중국의 영향력이 큰 중국 주변의 아시아 주식시장은 난리도 아니다. 하필이면 대중 무역비중이 막대한 대한민국은 더욱 더 큰일 일수밖에 없다.


 필자가 매주 기고하는 글 수에 제약이 있어 한꺼번에 다 쓸 수가 없다 보니, 빨리 결과를 알고자, 필자에게 “그러니까 어떻게 된다는 거죠?” 또는 “그럼 어떻게 해야 하나요?”라는 연락들이 올 때마다 필자가 전망하고 예측한 정세와 부동산 시장을 빨리 알고자 하는 속타는 마음도 이해되고, 또 한편으로 필자의 전망과 예측이 뭐라고 그토록 관심을 갖고 결과를 묻고자 연락까지 주시나 하는 생각을 할 때면, 독자들께 죄송스럽고도 감사하다. 


혹시 지면으로 확인하기 어렵거나 지난 칼럼을 보고자 할 경우, 필자의 개인 블로그(https://blog.naver.com/frankrealtor)나 부동산캐나다 또는 아하아이디어 홈페이지에서 확인할 수 있다.


경제대국1, 2위인 미국과 중국의 금융전쟁이 본격적으로 들어가기도 전에 겁을 먹고 나타난 현상인데 본격적으로 붙을 경우에는 어떻게 될까? 싸움에서 튄 파편에 맞아 국가부도까지 가는 국가들도 생길 것이 우려되면서 가히 혼란스럽기 그지없다. 


만일 금융전쟁까지 하면서도 해결이 되지 않을 경우에는 상상하기 조차 겁난다. 이는 미-중간 ‘무역’이 아닌 ‘무력’ 전쟁으로 발발될 가능성이 크기 때문이다. 


그런 가운데 심각하게 고려해야 할 변수들이 있다. 11월 6일 트럼프의 재신임 투표, 11월 29일 트럼프와 시진핑의 무역협상, 그리고 또 하나의 큰 영향을 줄 수 있는 일이 벌어졌다. 얼마 전 트럼프가 미국이 중국에 이어 일본으로 무역전쟁의 차후 타깃이 될 수 있음을 시사하면서 10월25일 시진핑과 아베가 만나 중일 상호협력을 다지면서 제 3국에서 경쟁이 아닌 상호협력으로 나눠 갖기로 입을 맞추었다. 


또한 중국이 중환자실로 실려갈 경우 살 수 있도록 산소호흡기(중일 통화스와프 300억 달러)까지 제공하겠다는 약속을 한 것이다. 일본으로서는 미국산 무기강매의 위협과 북미 정상회담 시 소외 당하면서 무역전쟁의 차기 대상 지정의 위기에서 벗어나기 위해 미국, 중국과 함께 고스톱을 치다가 ‘쇼당’을 붙인 것이다. 12월 초면 굵직한 이런 변수들의 결과가 나오면서 더 근접한 판단을 할 수 있지 않을까 싶다. 


중국이 단지 경제만으로 미국의 경제대국 1위의 지위에 도전한 것이 아니다. 중국을 개혁과 개방으로 이끈 덩샤오핑은 1997년 사망 당시 유훈으로 ‘글로벌 강자 미국과 정면으로 맞서지 말라’는 말을 남겼음에도 불구하고, 시진핑은 이를 무시하는 ‘장광설’을 작년 10월에 열린 제 19차 중국공산당 전국대표대회에서 발표하였다. 


시진핑은 지금의 미국을 보면 이제 그런 때는 지났으니 보다 적극적으로 도전해 나갈 때라며 중국의 굴기를 중국식 허세의 최고 절정 버전으로 무려 2만9,199한자로 인민들에게 천명한 것이다. 그럼 미국이 장광설을 듣고 가만이 있을 바보인가?


장광설을 요약하자면, 글로벌 강자 미국이 퇴조해가고 있으니 우리 중국으로선 이제야말로 글로벌 패권을 쥘 수 있는 전략적 호기이며 절호의 기회라며 중국에 의한 천하패권시대가 열리게 될 것이라는 내용이다. 재편하는 모양새는 누가 보아도 시진핑 1인 장기집권체제 구축을 위한 명분 쌓기로 해석할 수 밖에 없다. 


역사를 보라. 경제대국 2위였던 일본과 군사대국 2위였던 소련이 미국을 넘보다 어떻게 되었는지를. 지금 미국과 중국이 단순히 경제문제로만 대립하고 있다고 생각하면 큰 오산이다. 소련의 경우도 단순히 군사대국과 이념적인 문제만으로 해체당한 것이 아니다.
 

 

 

 

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